木造中古戸建て購入のポイントは
建築基準法と築年数にあり！
日本における中古住宅は、ほとんどが木造建物です。
今回はそんな木造中古戸建て住宅購入を検討している方に向けて、物件選びで知っておいてほしい大切な内容をご紹介します。
物件選びの参考になれば幸いです(^^)/
先に結論から申し上げますと、木造中古戸建てを購入する際は、2000年基準以降に建てられた住宅がおすすめです！
さらに理想は、2006年9月以降に着工している住宅です。
理由を簡単に言うと「安全で安心でコスパがよくいい住宅」だからですね！
詳しくはこの後順番に解説していきますので、是非最後までご覧頂けると幸いです(^^)/
リフォーム会社をお探しの方は、リフォーム会社紹介サイトをご利用ください(^^)/
それでは、木造中古戸建ての物件選びとリノベーションについて見ていきましょう！
木造住宅と建築基準法
建築基準法とは、建物を建てる際の最低限の基準を定めたもので、これまで改正を繰り返してきました。
建物には、鉄筋コンクリート造、鉄骨造、軽量鉄骨造、木造がありますが、日本の戸建て住宅は、昔からほとんど木造建物です。
木造建物は、他の構造建物に比べて耐久性が低いとされているので、中古住宅を購入する際に築年数を見て、いつの建築基準法で建てられたものかをチェックすることが大切です。
次は、世間でよく聞く耐震基準の「旧耐震」と「新耐震」について見ていきましょう！
旧耐震基準と新耐震基準
建築基準法における耐震基準は、大地震の被害がある度に法改正が行われてきました。
◆旧耐震基準
1981年6月より前が旧耐震基準となり、震度５強ほどの地震があった際に倒壊しないように定められたものです。
◆新耐震基準
1981年6月以降が新耐震基準となり、震度6強～7程度の地震が起きても倒壊しないように定められたものです。
この想定する地震の力は、現在も新耐震基準から変わってなく、震度6強～7程度とされています。
鉄筋コンクリート造や鉄骨造であれば、新耐震基準の建物は今の基準でも、耐震性は安全とされています。
しかし木造建物に関しては、この新耐震基準ということだけでは今の基準からすると、安全ではないのです。
では、木造はいつの基準のものが安全なのでしょうか？
次は、新耐震基準以降に法改正された2000年基準を見ていきましょう！
ポイントは2000年基準
2000年基準は、1995年の阪神・淡路大震災で新耐震基準の木造住宅が倒壊したことで、耐震基準をより厳しくしたものです。
2000年6月以降に建築確認申請をして建てられた木造住宅が、2000年基準の家となります。
【2000年基準】
◆地盤に応じた基礎にする
基礎は建物の一番下の部分で、昔は石でその後コンクリート造になり、現在では鉄筋コンクリートで作られています。
地盤には柔らかい地盤と硬い地盤があり、硬い地盤の方が地震の際、揺れにくく建物に力がかかりにくいです。
豆腐の上に建物が乗っているのをイメージしてもらうとわかりやすいと思います。
また基礎には布基礎とベタ基礎があり、簡単にいうと布基礎は「点」ベタ基礎は「面」で支えるもので、ベタ基礎の方が地盤の影響を受けないため、2000年基準以降現在も多く採用されています。
布基礎は点で支える
ベタ基礎は面で支える
◆接合部をしっかり止める
2000年基準より前の木造住宅は、土台、柱、梁などの部材が分かれており、釘などの簡単なもので繋いでいただけでした。
それが、地震の際に抜けてしまって建物が倒壊してしまうので、各繋ぎ目を金物等でしっかり固定するようになりました。
建物はバラバラにならないよう、一体になっていることが大事なのです。
◆耐力壁をバランスよく配置する
地震の揺れは決まった方向からだけではなく、あらゆる方向から建物にかかります。
地震力に対しては耐力壁で抵抗しますので、耐力壁をバランスよく建物に配置していないと弱い部分が先につぶれて、ねじれるように建物が倒壊します。
耐力壁をバランスよく配置することで、ねじれ破壊が起きないようしなければならないのです。
この法改正以前と以降では、耐震性能は雲泥の差となりますので、中古住宅購入を検討する際には必ず抑えておきたい最重要ポイントです。
またその他にも、中古住宅購入には知っておいた方がいい内容があります。
次は、外壁サイディングについて見ていきましょう！
外壁サイディング問題
木造住宅の外壁材は、サイディングが主流となっていますが、このサイディングの施工方法に問題があります。
◆直貼りと通気工法
直貼りはサイディングを下地に直接貼りつける方法で、通気工法は下地とサイディングの間に空気が通るよう隙間をとる方法です。
上記の隙間部分は、室内と外部の温度差で結露しますので、隙間がないとサイディングや下地が水分で腐ったり膨れたりしてしまうのです。
サイディングが主流になった当初は、直貼りが普通でしたが、結露による問題が露見したことで、直貼りではなく通気工法をとるようになったのです。
直張り工法が禁止になったのは、2000年（平成12年）の5月で、住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）で規定されました。
しかし2005年ごろまでは、一部直貼りで施工されていたと言われています。
耐震性能が安心な2000年基準の建物であっても、外壁が直貼りだと問題アリです。
次は、アスベストについて見ていきましょう！
アスベスト問題
アスベスト(石綿)とは、天然に存在する繊維状の鉱物です。
軟らかく、耐熱・対磨耗性にすぐれているため、保温材、耐熱材、断熱材、屋根材、外壁材、内装材など広く利用されていました。
しかし、繊維が肺に突き刺さったりすると肺がんや中皮腫の原因になることが明らかになり、現在はその使用・製造等が法律で規制されています。
アスベスト(石綿)調査についてですが、2022年4月より事前調査をして結果を報告することが業者に義務付けされました。
アスベストの製造や利用は、2006年9月以降に禁止されましたので、それ以降は大丈夫ですが、2006年9月より前の建物には使われていることがあるので調査が必要です。
アスベスト(石綿)の調査にかかる費用は、だいたい70,000円～130,000円ほどとなり、除去費用は別途かかります。
中古住宅を購入する場合は、このアスベストについても覚えておいてほしい内容ですね。
次は、おすすめの中古住宅の紹介です！
2006年後半以降の住宅がいい理由
ここまで見てきた内容を集約すると、おすすめは2006年9月以降に着工している住宅となります！
と言っても、着工年月日を調べるは難しいかもしれませんので、2007年以降に完成している住宅で見るといいでしょう。
おすすめ理由は以下４つです。
理由①2000年基準
200年基準の建物は、現行の耐震基準と同様なので、基本的には耐震リフォームが必要ない。
理由②外壁サイディング通気工法
外壁サイディングが通気工法なので、結露対策がされていて下地が腐ったり膨れ上がったりしなくて長持ちする。
理由③アスベストの使用
アスベストがないので安心で、調査や除去が不要なので余計なコストがかからない。
理由④間取りが今風
築年数が浅いので、現在主流の対面キッチンがあるLDKスタイルの間取りになっていることが多いので、リフォームやリノベーションで費用がかかる間取り変更をしなくていい。
というよりも骨組みまでスケルトン状態にしてリノベーションするなら、費用は2000万円とかになってきますので、個人的には「建て替え」をおすすめしますね。
ここまで中古住宅のことをいろいろ見てきましたが、一番大事なのは、いいリフォーム会社に相談することですね。
最近は、中古住宅購入とリフォームリノベーションがセットになってきているので、リフォーム会社が物件探しから対応してくれるケースが増えてきてます。
次は、いいリフォーム会社を探す方法をご紹介します！
いいリフォーム会社を探す方法
いいリフォーム会社を探す方法は、基本的にはインターネットです。
ネット検索やGoogleマップ検索でリフォーム会社さんのホームページを見たり、昨今であれば、YouTubeやインスタグラムなどからも探すことが可能でしょう。
しかし、そのどれよりも便利な方法があります！
それは「リフォーム会社紹介サイト」を利用することです。
リフォーム会社紹介サイトとは、ユーザーとリフォーム会社をマッチングするサービスを提供しているWEBサイトでさまざまなメリットがあります！
◆メリット①相見積もり前提のサイトなので一括相談、一括見積りがしやすい
リフォーム会社に一括で相談や見積り依頼ができるサービスが前提のサイトなので、加盟しているリフォーム会社も、もちろんOKしています。
有名なサイトだと加盟業者も多い上、どんな業者でもOKではなく加盟に厳しい条件を設定しているのでいい業者がいっぱいいます。
サイトで加盟している会社情報を見ることができますので、近くの会社を探すことが簡単にできます。
◆メリット②金額だけでなく提案や保証アフターフォローも見比べることができる
一括見積りを取るメリットは、金額を見比べることができるだけでなく、プラン提案、実績、ユーザーからの口コミ評価、保証内容、点検、メンテナンスなどのアフターフォロー、その会社の理念や考え方も見比べることができます。
また、リフォームやリノベーションは工事中の近隣への配慮マナーや工事後のメンテナンスや不具合があった際の対応が大切で、ポイントは「親身になって相談を聞いてくれる、今後長く付き合っていける信頼できる会社かどうか」です。
◆メリット③匿名での相談も可能なのでとりあえず相談してみることができる
複数社に相談したら契約しないといけないのでは、、、と心配される方もいるかもしれませんが、心配無用です！
普通に提案してもらったり、見積りをもらったりしてもすべてお断りも可能です。
でも「まだするかどうかわからないしなんか悪いわ、、、」と感じる方は、匿名での一括相談もできますので「とりあえず気軽に相談してみる」ということができます。
相談してみた結果「やっぱりやめておくわ」ということが簡単にできますので、ご安心ください。
デメリットは、相談するという手間とそれにかかる時間だけです。
これを利用しない理由はありませんね。
それでは最後にまとめです。
まとめ
中古戸建て住宅購入するなら最低でも2000年基準以降。
外壁サイディングは通気工法の家がいい。
2007年以降の家であれば、アスベストの心配もなく尚良し。
物件探しは、リフォーム会社に相談するといい。
2000年基準以降の良質な中古住宅は、今後どんどん流通していくでしょう！
SDGs開発目標12の「つくる責任、つかう責任」がありますが、私たちは今ある住宅を無駄にせず大切に使っていかなくては、いけないのではないでしょうか。
環境にもお財布にもやさしい中古×リノベーション！おすすめです(^^)/
中古リノベーションで失敗しない秘訣は、いいリフォーム会社に相談することと１社だけでなく複数社に相談することです。
リフォーム会社探しは、リフォーム会社紹介サイトをご利用ください(^^♪
当サイトが参考になれば幸いです。
ありがとうございました(^^)/
